「借りられる額」と「返せる額」は違う。審査の基準35％と、実際に借りた人の平均26％

「いくらまで借りられますか」。最初に出てくる質問です。けれど、金融機関が答えてくれるのは「貸せる上限」で、「あなたの家計が無理なく返せる額」ではありません。この2つは、同じ数字にはなりません。

審査の「ものさし」は、何か

住宅ローンの審査で使われるものさしのひとつが、総返済負担率です。年収に対して、1年間の返済額が何％になるかを見ます。住宅金融支援機構のフラット35では、次の基準です（2026年4月1日現在）。

見落としやすい点が2つあります。ひとつは、年収が税込であること。もうひとつは、返済額が住宅ローンだけではなくすべての借入れの合計であること。自動車ローン、教育ローン、カードローン（キャッシングや分割払い・リボ払いを含む）も入ります。

年収600万円で、計算してみる

税込年収600万円の場合、35％は年210万円、月にすると17.5万円です。25％なら年150万円、月12.5万円（当社で計算）。同じ人でも、どの割合で考えるかで月5万円変わります。

そして、月17.5万円は手取りから払います。税金と社会保険料を引いたあとの家計にとって、35％はかなり重い数字です。

実際に借りた人は、どのくらいか

住宅金融支援機構の2025年度の調査から、フラット35を使って家を建てた人の平均です。

「注文住宅」は土地代を借りていない人で、平均年齢は47.8歳。「土地付注文住宅」は土地から買った人で、平均40.1歳です。これから土地を探す方は、土地付のほうが近い数字になります。

土地付注文住宅では、負担率が30％以上の人が全国で7,733件のうち2,577件ありました。およそ3人に1人です（割合は当社で計算）。

では、どうするか

順番を逆にします。「いくら借りられるか」から始めず、「毎月いくらなら、いまの暮らしを変えずに払えるか」から始める。そこから借入額を逆算し、土地と建物の予算に分けます。

• いまの家賃に、いくらまで足せるか
• 車の買い替え、教育費が重なる時期はいつか
• 固定資産税、火災・地震保険、修繕の積み立てを入れたか
• 光熱費は、いまの家と比べてどう変わるか

ユーキハウスの資金計画相談会は、住宅ローンアドバイザーが担当します。資金シミュレーターで大まかな数字を見てから来ていただくと、話が早く進みます。